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天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免
来源:腾讯房产  [浏览次数:55次]   2017-01-11 09:20:22  字体 【 】 【关闭
摘要:天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免。

12月29日天府新区和双流区域12宗地块,总计1199亩全部拍出。天投以总计24.24亿元包揽兴隆湖区域9宗住宅用地,再次将众人目光引向天府新区。

农家屋舍、广袤农田,环境老旧、交通短缺、商业配套几乎为零的老旧面貌,是双流、华阳、龙泉、眉山等部分地区构成的原天府新区给人们的记忆。



天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免


(天府新区规划来源:四川天府新区官网)

2010年,规划提出;2013年政务中心、管委会成立;2014年加入“国家队”;2016年高速发展。6年时间,天府新区发生巨大变化,形成天府新城、成眉战略性新兴产业功能区、空港高科技技术产业功能区、龙泉现代制造产业功能区、成都科学城、南部现代农业科技功能区、两湖一山国际旅游文化功能区在内的一城六区的“新区”格局。一系列利好因素让天府新区得以快速发展,开发商、购房者进驻热度持续高涨。不过在快速发展过程中,天府新区在配套设置方面的缺陷也逐渐显现,未来发展机遇与挑战并存。



天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免


(天府新区设立大事件)

土地市场量价齐涨 40个项目扎堆核心区

房观察指数统计,加上12月29日供应的9宗土地,2016年天府新区共计供应土地37宗,总面积3819亩,平均溢价率58%。回顾区域历年土地供应,2014年天府新区供应土地31宗,总面积4862.15亩,平均溢价率7.15%;2015年天府新区供应土地28宗,总面积3697亩,平均溢价率5.73%。3年共计供应土地98宗,成交率均超过7层,成交溢价率跳涨,土地价值逐年递加,开发商进入天府新区意愿强烈。



天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免


数据来源:中成房业

第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均分析,天府新区很大,这样的土地供应节奏,一定程度上反应了某些片区发展已较为成熟,楼宇基本建设起来。整体来看天府新区是刚起步。

西南生资市场总经理樊建华曾在采访中说到,天府新区充满强劲吸附力,“一城双核”决定了产业高价值,在科学规划下天府新区会吸引众多优质企业及人口南迁。大量人口聚向天府新区,房地产需求也自然会大增,从而助推房产交易市场更加繁荣兴旺。

在近年的多场土地拍卖中,万达、蔚卡、万科、融创、优品道、中海等众多品牌开发商均在天府新区储备土地。土地供应量大,开发商进入意愿强烈,直接催生了天府新区内房地产项目的增多。

据不完全统计,至2016年,仅包括麓山、兴隆湖、华府、华阳、秦皇寺在内的天府新区核心区域在售项目便多达40个。其中麓山及华阳部分区域楼盘均在10个以上,占据目前主流。

2016年新房供应量翻倍 但仍供不应求

正是商品房项目的增多和多次加推,为2016年天府新区商品房销售提供了充足货源。中成房业数据显示,2016年天府新区供应总面积2483869㎡,较2015年供应面积1264878㎡呈倍增长。销售面积近300万平米,较2015年销售面积150余万平米涨幅达95.8%,且2016年新增略小于销量。总体来讲,天府新区住宅供应速度不及销售速度。


天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免


另一方面,供销行情影响区域内房价的涨幅,房观察指数统计发现,就天府新区房价而言,对比2014年,2015年房价呈下降趋势,然而进入2016年后,天府新区商品房供销双上涨,新房均价也从年初7893元/㎡上涨到目前8790元/㎡,部分中高端楼盘备案均价突破1.3万/㎡。


天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免


以沿天府大道从北到南的三个项目为例,透明房产网备案均价显示,蓝润ISC(楼盘详情图库 网友点评)2016年1月备案均价8500元/平米,8月备案均价10432元/平米,12月均价9963元/平米,涨幅最高达23%;无独有偶,恒大天府半岛(楼盘详情 图库 网友点评)年初开盘均价6500元/㎡,12月备案均价9107元/㎡,涨幅最高达40%;而位于秦皇寺商务区的万达天府1号(楼盘详情 图库 网友点评)11月备案均价便达13045元/㎡,起点较高。总体来说,天府新区商品房在2016年总体量价齐升,且提升幅度大。

麓山、秦皇寺、兴隆湖、华阳部分片区成为目前天府新区配套、价值、销量的主要承载地。


天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免


(2016年大成都商品房备案套数 来源:吉信行)

吉信行提供备案数据显示,2016年大成都范围内商品房备案套数前十中,两者来自天府新区,并被麓山独揽,备案均超3000套。虽未上榜备案套数前十,但成都万达1号、蔚蓝卡地亚花园城(楼盘详情 图库 网友点评)、复地御香山等在今年也吸睛无数。

吉信行分析,天府新区不论土地还是商品房价格上涨,在合理涨幅范围内。这也是土地升值,物业升值的表现。原来天府新区,多是断头路,无地铁、无配套,此时天府新区焕然一新,公基建完善,地铁开通数量增多,价格上涨有价值支撑。

罗元均也认为,天府新区今年表现很好,可以理解为人们在买预期。目前规划、政策、基建等都比较偏向于这个方向,现在天府新区交通、生态等的呈现远比成都部分城区好。使很多追求品质居住,不愿意居住在老旧环境的人往天府新区去。

从刚需到改善 天府新区市场逐步多元化

追求新区居住品质的购房者南移,从近几年天府新区成交便可看出“端倪”。分析各板块成交数据发现,2004年起,还不属于天府新区的麓山板块抬头,万华、雅居乐、铁狮门等品牌开发商涌入,不约而同打造别墅占主力的中高端产品,然事实是麓山板块常出现月成交个位数的遇冷情况,红极一时板块沉积数年。

2012年前后,持续的土地供应让华府板块走热,保利、中信、九龙仓等开发商进入,和麓山不同的是,片区内容积率3.0以上,刚需高层成标配。2012-2016年间,华府区域110平米以下面积段去化1249328㎡,占总销售量的83.4%。彼时的天府新区热点集中在华府部分的刚需。


天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免


(2016年大成都商品房备案套数 来源:吉信行)

2016年改善发力,天府新区也不例外,区域内110平米以上面积段共计销售2802788㎡,主力成交逐渐演变成70-110㎡刚改及110-200㎡改善双主流区间。其中,130-150㎡、170-200㎡的户型涨幅最大,分别为290%和183%,成交主要集中在麓山、秦皇寺、兴隆湖等区域。


天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免


观点认为,改善是今年成都市场的主旋律,天府新区改善、豪宅市场已逐步成熟,购房需求从过去华府、华阳为代表的刚需市场逐步往麓山、秦皇寺、兴隆湖等中大户型市场转变,预计随规划、交通配套的落地,主力户型还将往大户型移动。

吉信行分析,天府新区内产业日渐增多,产业人口注入带来了消费能力。通俗讲,区域人口有能力也愿意为新增的地铁、公园、配套、大面积段买单。

购房者徐女士告知,“我比较看重麓山片区,产品丰富、规划成熟,要成熟起来的话这里应该最快;另一方面麓山片区位于高新区和天府新区两大核心区域的中间,有车一族很方便。”

政策导向推升区域热度 配套及生态是核心

天府新区新房市场的系列变化,归根结底依托于利好规划和快速推进。2014年出炉的《四川天府新区总体方案》规定显示,天府新区将以成都市土地利用总体规划和城市总体规划布局为前提,以自然山水和生态空间为本底,构建“一带两翼、一城六区”的空间布局。

届时,形成规划107平方公里,含高品质生态社区、普通商品房社区和兼容型社区的天府新城主要居住区;及科学、生物医药、信息安全、智能制造、创意设计、科技研发、新兴金融等产业的“西部创新第一城”;重点发展会展经济、总部经济、高端商业、酒店服务和医疗教育的,具备现代都市功能的现代化、国际化和高端化商务核心区。



天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免


(天府新区空间布局图来源:四川天府新区官网)

目前天府大道已修至眉山市仁寿县,红星路南延线(梓州大道)已修至成都第二绕城外,元华路南延线也已修至成都第二绕城附近,延其道路继续行驶即可到达黄龙溪。并新开507路、503路公交路线正兴、兴隆场镇与中心城(楼盘详情 图库 网友点评)区对接,T1、T100路试运营期间免费乘车。地铁1号线三期隧道的施工已全面进入二衬施工阶段,预计2018年开通运营;地铁5号线一、二期工程首段盾构区间已实现贯通,预计在2019年开通。至此,天府新区3条主干道,公共交通基本贯通,弥补交通缺陷。

生态方面,兴隆湖面向公众开放;麓湖示范区成型,二期湖面已在蓄水;麓湖红石景观区1期投入使用。隶属天府新区核心区的南湖公园、兴隆湖公园及第二绕城高速生态绿带、跳蹬河生态绿带、天府大道绿带、锦江生态绿带等4个生态廊道初步呈现。

教育方面,基建大部分主体均已完工,正按既定节点推进,从目前进展看规划的8所学校基本上都将在规划的期限内完成建设。



天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免


(天府新区规划学校近况)

天府新区的兑现超过预期,对区域人气的带动也有利好作用。随着今年11月,成都科学城重大产业项目集中启动仪式在新兴工业园举行,目前在成都科学城起步区已聚集了深圳光启、中环晟天、盟升电子等80余个重点企业。

而作为四川省重点项目、天府新区重大项目的中国西部国际会议展览中心,在今年8月中旬场馆主体现就已具备办展条件,预计2017年可以投入使用。成都市天府新区政务中心早于2013年开始启用;今年9月,天府新区成都管委会国土房管局等部门迁至成都科学城;今年12月,位于天府商务区的天府新区海关正式开关运行。区域内已经具备了一定的人气条件。

分析发现,天府新区的核心区域采取的是配套、生态先行,产业与居住同时跟进顺序,与往常住宅先行、商业随后、生态最后的顺序不同。配套、产品带动人气,人气促进消费和片区发展,成为购房者看好和价格上涨的原因之一。

购房者人徐女士说,“天府新区相当于成都第二新区,有高新区的经验,规划更加合理,年初就开始关注天府新区,也不是立马住,可以等配套。限购之后,打算持续观望。”

4年来多次变更规划 2030年的新区规划有隐忧

尽管核心区域配套兑现超预期被人看好,新兴区域通病却依然在天府新区上演。腾讯小编近日实地走访天府新区部分板块发现,一些非热门区域近乎冷清配套近无。以麓山旁边正兴镇为例,商业配套仅老旧镇上街铺,道路施工,到处可见围挡、灰尘漫天,路上行人十分罕见,要想成熟还需经过漫长的开发期。

这就为天府新区的未来增加了些不确定性。根据规划,四川天府新区核心区域建设已规划至2030年,距今十余年。2011年出台的总体规划,仅4年时间就出台了新的规划,对其中一些内容进行了修改。业内人士分析,由于外部环境的某些变化,及实践中发现的一些问题,总体规划需要做出不同的调整来适应发展,这些问题不可避免。



天府新区:伴随区域潜力迸发 新区发展缺陷不可避免


(在建的老成仁路)

此外,从规划来看天府新城是主要居住区,成都科学城、南部特色优势产业功能区仅有小部分居住区。功能区的集中规划有可能会对未来造成交通拥堵、配套分布不均等系列细节问题。

罗元均分析,城市的规划没有满分,都会有一些问题,比如商业、交通、学校等。“我个人觉得这是一个把握度的问题,毕竟天府新区是很多国际级专家、政府相关部门经历很多才研究出来的,人们还是很有信心。”

不过也有人认为,相对已发展趋向成熟的天府新城,成都科学城、南部特色优势产业功能区等还未开发的区域可塑性较强。随着2016年天府新区最后一次大规模土拍的放量,罗元均认为,顺应市场趋势,兴隆湖的整体规划较好,公共配套已逐渐呈现,明年兴隆湖、大源部分区域可能会持续受到关注。

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